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房地产个股对比:为什么要买真正的龙头股

发布时间:2019-11-19 06:13来源:互联网作者:Robot editing阅读:

  在A股市场里,房地产一直是投资者不能忽视的行业。而要谈房地产行业的投资逻辑,除了离不开政策的解读以外,更离不开历史上每一轮牛市中房地产股的表现。所以对于房地产股票的投资,除了要研究政策之外,更离不开对龙头个股的分析。

  房地产股与牛市的“甜蜜关系”

  A股过往大概出现了8次牛市,而几乎每一轮牛市都离不开房地产股的表现。

  1、1994年7月29日—1994年9月13日这段时间的牛市,是在证监会及相关部门宣布三大救市措施的推动下进行的,期间上证指数涨幅204%。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有234只,而房地产行业个股数量最多,有34只。其中,绿地控股和外高桥分别涨幅592%、530%,占据全行业个股涨幅的第一、第二名。

  2、1996年1月19日—1997年5月12日,上证指数期间涨幅190%。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有465只,房地产行业个股数量也是最多的,有62只。

  3、1999年5月19日—2001年6月14日,这轮牛市就是我们常说的“519行情”,在人民日报指出股市潜力巨大,从而掀起了投资热潮的背景下,上证指数期间涨幅91%。同样,涨幅超过100%的股票有674只,房地产行业个股数量也是最多的,有74只。其中,云南城投涨幅高达709%,仅次于广汇能源(751%),全行业个股涨幅排名第二。

  4、2005年6月6日—2007年10月16日,在股权分置改革的强烈推动下,掀起了A股历史上最大的一轮“大牛市”,时间长达2年零4个多月,上证指数涨幅高达513.5%。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有1353只,其中,房地产行业个股数量也是最多的,有111只,而医药生物行业次之,有103只。房地产行业的苏宁环球和金融股国金证券占据前两名,分别涨幅3988%、3317%,占据全行业个股涨幅榜的第一、第二名。

  5、2008年10月28日—2009年8月4日,在金融危机的影响之下,轰动世界的“四万亿计划出台”,在银行和地产的带领下股市报复性上涨,期间上证指数涨幅108.9 %。这轮牛市涨幅超过100%的个股共有1280只,其中,房地产行业个股数量最多,有109只,基础化工行业次之,有98只。房地产行业的顺发恒业和公用事业领域的国中水务占据前两名,分别涨幅1741%、727%,占据全行业个股涨幅榜的第一、第二名。

  6、2013年6月25日—2015年6月12日,也就是我们常说的“杠杆牛市”。期间上证指数涨幅163 %,涨幅超过100%的个股共有2516只,虽然这段时间房地产个股数量不是最多的,但是也有121只。

  综合以上这六次牛市,按照涨幅超过100%个股所在的行业进行统计可以得知,“房地产行业就是牛市最强的行业”。

  那么,如果把牛市的“背景”拆分来看,就可以知道房地产行业与牛市的“甜蜜关系”了。1998年7月3日,国务院的23号文开启了我国住宅商品化的时代,也正式确立了房地产作为国民经济支柱行业的地位。之后,在政策的推动以及城镇化建设的客观需求下,孕育了房地产行业的“黄金十年”。从2001年开始,房价和房地产股价开始逐步上涨。而我国目前最大的一次刺激房地产行业的政策,也可以说是史上最有利的房地产扶植政策,就是2008年11月推出的4万亿经济刺激计划,并在前后的半年内不断地降息和降低存款准备金率。这些利好政策首先从基建开始启动,之后房地产行业开始发力,最终使得银行和地产的业绩出现高速增长,以金融地产为代表的蓝筹股开始了一轮报复性反弹和估值的合理修复,上证指数一路反弹至到3478点,涨幅将近109%了,一扫此前熊市的绝望。

  不过,历史数据显示,虽然房地产行业在每一轮牛市的涨幅中整体个股数量都是最多的,但是每一次涨幅最大的都不是同一只股票。所以,这就需要我们来解决“好行业、好公司、好价格”的问题了。既然房地产行业值得投资,那么投资者应该如何去选股呢?又应该怎样去判断股票的价值呢?接下来,我们就来解读一下房地产行业的几大龙头,看看它们能给我们带来哪些启示。

  房地产龙头股财报带来的启示

  所谓的“龙头股”不只是总市值的体量大小,在商场和资本市场“大浪淘沙”的洗礼下,公司能否经营长久而不被淘汰,能承受得住这些还能够屹立不倒的上市公司,这才是我们追求的“百年企业”,才是投资者应该选择的优秀的公司甚至伟大的企业。

  A股目前总市值排名前五的房地产公司,分别是万科A、保利地产、华夏幸福、绿地控股和新城控股。对于一家公司估值高低的判断,不能简单的以指标作为唯一判断标准,还需要结合公司的基本面来详细解读,最终综合分析才能得出准确的答案。接下来,我们就来分析一下这五家公司过去5年以来的财报数据。

         1、五家公司的总营收及其增速情况。

  从上面两图可以看出,2018年五家公司的总营收排名为:绿地控股3487.32亿元、万科A2976.79亿元、保利地产1945.55亿元、华夏幸福837.99亿元、新城控股(541.33亿元)。

  1、总市值排名第四的绿地控股,营业总收入却排名在市值第一的万科A前面。这也是因为绿地控股的业务规模很大,不仅涉及房地产,还有金融、基建、汽车、园林等行业。而万科则专注于房地产业务。总市值排名第二的保利地产,2018年总营收排名第三,为1945.55亿元,其次是华夏幸福,838亿元。而总市值和总营收最低的是新城控股,2018年为541.33亿元。

  再来看下五家公司的总营收增速,从2015年开始就发生了明显变化,特别是2017年的数据变动更大。因为这一年房地产行业经历了史上最严调控政策(“限购、限贷、限价”升级并广泛“限售”),最能反映公司的实力如何。

  2、除了新城控股破天荒的达到历史最高的营收增速44.89%以外,其他四家公司都出现了下滑。总营收降速最明显的是万科和保利地产,分别下滑了1.01%和-5.45%。但是2017万科的销售规模仍然突破了5000亿元大关(5298.82亿元),同比增长更是达到了45.3%,也是当年我国仅有的三家销售规模突破五千亿元的房地产企业之一。虽然2018年扭转了局面,但是2019年前三季度的增速是四家企业中唯一出现连续下滑的。这也是为什么公司会提出转型的原因。

  3、最惨烈的保利地产总营收跌破1500亿元,之所以出现负增长,是因为受营改增政策的实施以及项目结转区域变化的影响。

  4、同时,华夏幸福增速也因此从2016年的40.4%降到了10.8%,但是2018年的总营收增速又回到了40.52%,这是因为公司实施了“核心都市圈”的战略,通过可复制性的产业新城模式来实现业绩增长。2018年随着产业新城业务的快速发展和异地复制的加速突破,公司环北京以外区域在整体业绩的占比快速增长,从业绩数据上也证明了这一模式是有效的。特别是2019年前三季度,华夏幸福的总营收增速是五家公司里最快最多的,连续三个季度增速都在上升,最高达到42.48%。可见,公司进入了快速发展的阶段。

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