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个股研究丨毛利润率下降4pcts,城市运营能否让金茂突破窘境?

发布时间:2019-11-26 20:43来源:网络整理作者:Robot editing阅读:

  提起金茂,大多数人脑海中第一反应会是站在上海陆家嘴(600663,股吧)与北外滩隔江相望的“高个子”——金茂大厦,这座在建成时曾位列中国最高的建筑,20年后仍以其与众不同的宝塔造型而历久弥新。作为金茂大厦的缔造者,又背靠“世界500强企业”中化集团,中国金茂可以说是不折不扣的“高富帅”,近年更是发展凶猛,已然迈进千亿队列,位居全国TOP18。

个股研究丨毛利润率下降4pcts,城市运营能否让金茂突破窘境?

  来源:中国金茂公司官网

  然而,通过2019年中国金茂的半年报数据会发现,在金茂销售业绩不断实现高增长的前提下,2019年上半年城市与物业开发业务的毛利率同比下降4%。在国家收紧调控的大背景之下,不禁让人联想这是否是由于金茂主打的高端产品受限价影响所致?此外,面对一系列“最严调控”,房企纷纷转型谋求多元化发展,而事实上金茂早在2014年,便早早布局城市运营,在时间上应该说是非常有前瞻性了,如今经过四个多年头的“耕耘”,金茂的城市运营项目成长得如何,能否担当大任,助推金茂迎来再一波的业绩爆发期呢?

  目录:

  一、未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显二、城市运营或将逆转金茂未来的毛利润率

  三.城市运营是机会,也是最大挑战所在

  一、未来两三年限价对金茂的影响将日益凸显

  金茂2018年以1280亿元的战绩成功进入千亿规模的安全线,2015年至2018年这4年间平均年增长率达到57%,特别是2018年的年增长率更是达到84.7%,在地产调控越来越严的行业环境下,金茂俨然成为地产界逆生长的“黑马”;然而,通过金茂此前发布的半年报数据,我们注意到,2019年上半年中国金茂的毛利润率为37%,较2018年同期减少3%,其中城市与物业开发业务的毛利润率为34%,较同期减少了四个百分点。一方面是不断攀升的销售业绩,另一方面却是城市与物业开发业务同比下降四个百分点的毛利润率,二者的背离,是否会传递着某种信号呢?

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个股研究丨毛利润率下降4pcts,城市运营能否让金茂突破窘境?

  其实金茂在住宅地产领域只是一个后来者,2009年之前非住宅领域的作品虽很多,如金茂大厦、金茂酒店、金茂商业等,但基本没有涉及过销售型住宅地产,然而最近五年却厚积薄发实现业绩大爆发,主要靠的是其高端产品IP带来的高溢价收入。不同于薄利多销路线的房企,金茂目前总计进入的城市仅44城,但布局上以核心一线和省会二线为主,在高能级城市,做高端精品产品,高售价形成的高溢价空间为金茂带来了巨大的业绩回报。如2018年金茂便以25539元/㎡的销售均价高居行业第二。随着2016年以来楼市调控的加剧,越来越严的限价政策俨然意味着售价的天花板已定,对于主打高端产品项目的金茂而言,多少会受到限价影响,导致前期以高溢价拿到的地不能以合理价格卖出,进而让企业的毛利润率有所下降。

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  进一步分析,我们注意到,从所统计的金茂往期拍得的高价项目来看,其中多数项目因未能达到预期售价而推迟入市。

  如2016年所拿的南京河西地王,拿地时的楼面价达到3.69万元/㎡,由于南京河西板块限价3.60万元/㎡,至今尚未入市;而2017年2月同样在南京竞得的河西南部鱼嘴地块,楼面价仅8499元/㎡,2018年便已打造成南京扬子江金茂悦推出。2017年9月,金茂首入厦门,以楼面价2.9万元/㎡拿下的“翔安地王”,项目原定售价在4万元/㎡,但到2018年11月金茂选择亏本入市,均价在2.8万元/㎡,已经低于拿地楼面价。

  这意味着,随着未来金茂的限价项目相继入市并进入结转阶段,金茂未来城市和物业开发业务的毛利润率会在目前下降4%的基础上,进一步承压。

  也就是说,虽然目前金茂的高端精品产品的高售价受限价政策的影响并不大,但是在可预见的两三年时间之内,限价等政策调控对金茂二级开发的利润影响将越来越大。

  事实上,金茂也开始积极应对限价政策下的利润下降压力,通过另一个重要的业绩抓手——城市运营,来储备大量价格相对较低的土地资源。在传统高端住宅开发项目的售价上限被堵之时,凭借城市运营的优势及一二级联动开发模式,金茂仍拥有优质的土地资源获取渠道,而这个核心竞争力或许可以改变未来金茂利润率逐步下行的窘境。

  二、城市运营或将逆转金茂未来的毛利润率

  城市运营

  是指在政府和企业建立契约伙伴关系的基础上,通过前瞻性的规划、土地整理、载体和设施建设、多元化服务、产业投资等一系列资源整合的系统运作,从而实现城市价值持续提升和运营商经营效益持续提升的过程。

  1、为何选择这条路?

  自2009年广渠路金茂府项目热销之后,城市中心区开发高端物业逐渐成为金茂的产品策略,并逐渐得到强化。稀缺资源的产品策略必然决定了获取土地较困难的同时,价格也不菲,因此金茂2009年开始在没有大股东土地储备支撑的基础上,纯靠招拍挂拿地王项目发展了五年,这期间对土储安全感的缺乏使其更早地意识到土地储备的重要性,从而决定果断走出母公司庇护的舒适区。彼时,中国正进入新经济主导的高质量时代。一方面我国仍处于城镇化的中期,目前城镇化率仅为56%,与美国等发达国家地区80%以上的城镇化水平仍有明显差距,未来城镇化有较大的提升空间;另一方面中国进入后工业时代,逐步迈入以高端现代服务业为主导的服务经济时代,产业逻辑发展变化,顺应新时代背景金茂推进了城市运营主战略。

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