在港股市场整体平淡的时点,物业管理板块成为市场为数不多的热点板块。10月18日,蓝光发展(600466.sh)控股子公司蓝光嘉宝服务(2606.hk)在港交所主板成功上市。上市首日,蓝光嘉宝服务收涨15%,市值达到73.04亿港元。2019年10月21日,收盘涨幅3.41%,股价达44港元,市值达到75.53亿港元。
今年以来,多家房企宣布计划分拆物业赴港上市。港股市场已成为众多具备房企大股东背景的物业管理公司集聚地,碧桂园服务、彩生活、佳兆业物业、中海物业、绿城服务等多家企业均在香港上市。蓝光嘉宝服务凭借极具增长潜力的业务受到市场追捧。
港股上市,发端于西南、布局全国的蓝光嘉宝站到新的起点。
蓝光控股集团董事局主席、蓝光发展董事长杨铿与蓝光嘉宝服务董事长姚敏鸣锣港交所
蓝光嘉宝如何穿越周期:速度+自我盈利能力
从房企分拆出来的物业管理公司似乎天然就带有“背靠大树好乘凉”的市场印象。从商业本质上,物业公司承担了房产后市场的运营者角色,在“管理品牌化”的大趋势下,物业管理行业从开发商旗下产业转型为独立企业成为大势所趋,品牌型的物业公司依赖于管理输出,其市场半径和管理内容更为广阔和丰富。而物业公司自身的业务实力、盈利能力才是获得市场认同的根本。
蓝光嘉宝服务作为蓝光发展旗下公司,经过发展多年,自身业务体系已非常成熟。截至2019年6月30日,蓝光发展虽为蓝光嘉宝服务的单一最大客户,但蓝光嘉宝服务向其销售所得收入仅占总收入的21.3%,反映出其领先的业绩并非纯粹依赖背后“大靠山”,大部份乃源于自身实力。依赖性低的独立业务以及飞速增长的在管面积,更显出其业务的稳健及可靠性。
截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务的在管总建筑面积为6330万平方米,于过去两年多以近每年翻一番的速度增长,增速远高于同期物业服务百强企业平均水准。作为物管公司,在管合约面积范围往往与收入及利润增长成正比,蓝光嘉宝服务亦不例外。截至2019年上半年,蓝光嘉宝的收入及净利分别为人民币9.33亿元及1.87亿元,同比大幅增长58.8%及108.0%。两项指标2016至2018年的平均复合年增长率亦达49.2%及71.1%,相较于中国物业服务百强企业的平均水准18.8%及25.6%高出两倍有余。由此可见,于近年高速增长的物管行业中,蓝光嘉宝服务亦属增速名列前茅的公司之一。
除了住宅物业外,蓝光嘉宝服务还将服务延伸至购物中心、办公楼宇、产业园区和酒店,不断丰富在管物业的组合。
高成长加之业已形成的盈利闭环,令蓝光嘉宝拥有较高的抗压性及抗周期能力。
物业公司助地产公司价值再发现
相较于房地产行业,物业管理行业拥有轻资产、可持续的现金净流入等特点,是地产后周期中较为优质的赛道。所以物业公司往往被给予更高的估值。以目前港股“物业管理第一股”碧桂园服务为例,公司最新市盈率超过了30倍,而碧桂园最新市盈率仅为6倍左右。其余具备房企股东背景的港股物业管理公司的估值均显著高于其关联的地产公司。
借助资本市场给予的高估值,公司可以通过并购快速实现规模的扩张,提高市场占有率巩固自身行业地位。招股资料显示:蓝光嘉宝服务此次融资款项约77%将用于物业管理服务业务的扩展以扩大业务规模。 此番赴港上市,将成为嘉宝股份实现规模进一步扩张的重要途径,并对其后续发展具备促进作用,在巩固西南地区市场地位的同时,提高在华东及华南、环渤海经济圈以及粤港澳大湾区的市场份额。
有业内人士称,高估值带来的市值重建不仅体现在为子公司横向扩张并购带来充足的融资“弹药”,使其获得规模优势;更重要的是,给地产公司带来更多的品牌优势,促进其价值再发现,从而提升公司业绩,进一步提高估值,形成良性循环。
蓝光嘉宝服务始终坚持“用心服务生活”服务理念,以“优质”、“酒店”、“管家”、“金管家”四种个性化、有温度的服务模式,培育了强大的品牌优势。厚积19年之力,蓝光嘉宝服务凭借领先的品牌知名度及优质服务,2019年品牌价值达40.08亿元。
时间沉淀下来的产品、销售及品牌价值溢价能力,让蓝光嘉宝服务得到了越来越多合作伙伴的认可。截至2019年6月30日,蓝光嘉宝服务已与110多家物业开发商形成合作,并与其中的37家达成战略合作关系。
有分析报告指出:物业服务企业对房企知名度及销售溢价的提升,起到促进作用。在房地产销售过程中,品牌企业凭借优质的协销服务及良好的市场口碑,促进开发项目销售并提高销售溢价,提升开发企业的销售业绩及品牌影响力。在物业管理阶段,物管企业围绕业主需求不断精进服务,打造和谐人居环境,有效促进资产保值增值,提高项目的知名度及房地产开发商的品牌口碑。
目前,嘉宝股份全国化布局正在稳步推进,品牌影响力的扩大可以反哺地产母公司。近年来嘉宝股份通过收并购稳步推进全国化布局,业务范围从四川扩展到全国69个城市,不断扩大蓝光的品牌影响力。此次嘉宝股份的成功上市,将有利于蓝光品牌的进一步提升,销售端将最为受益,从而促进蓝光发展的全国化战略。
产业链基石投资人带来未来协同发展
值得一提的是,蓝光嘉宝服务在这次IPO中引入了深圳市招商国协二号股权投资基金管理有限公司、龙元明城投资管理(上海)有限公司、苏州园林营造产业股份有限公司、理成(香港)资产管理有限公司、康力电梯股份有限公司、SensePower Management Limited等6家大型企业作为基石投资者,6家公司合计持股9.2%。
龙元明城是 PPP 民营龙头企业龙元建设旗下PPP 运营子公司,投资项目中已经竣工和在建的公建物业约 400 万平方米,公司后续与龙元明城存在积极探索开拓政府公建物业市场较大潜在空间;苏州园林是“中国文化 景观服务商”姑苏园林控股集团旗下的核心子公司,是一家集文化研究、规划设计、工程建设等业务于一体的全产业链文化园林企业,在园林绿化方面公司与苏州园林存潜在协同可能;康力电梯是中国电梯行业自主品牌的领军企业,在全国设有 44 家分公司、 服务中心 22 家,公司引入康力电梯在电梯后市场服务领域有望产生协同、完善物业管理服务。
有业内人士称,基石投资者一般都是一流的机构投资者、大型企业集团、香港富豪及其所属企业。而此次蓝光嘉宝引进的几名基石投资人,更是给公司今后的产业协同发展带来巨大空间。他们的引进是对公司的基本面、盈利模式和发展前景的肯定,给市场带来很大的信心。
